Инвестиции/инвестиране в Германия

Отворени фондове за недвижими имоти в Германия

(Offene Immobilienfonds)

Отворените фондове за недвижими имоти (offene Immobilienfonds) позволяват на инвеститорите директно да инвестират пари (включително малки суми) в големи недвижими имоти, получавайки доходи от наем и продажба на имуществото на фонда. По правило недвижимите имоти включват търговски центрове, офис сгради, големи пакети жилищни недвижими имоти, хотели и др. Наред с изградените обекти, някои средства участват и в изграждането на нови обекти за недвижими имоти, като се надяват по този начин да получат по-висока доходност (Projektentwicklung versus Bestandobjekte). За да намалят рисковете и да разнообразят инвестициите, фондовете за недвижими имоти инвестират в различни съоръжения не само в Германия, но и в други страни, ако инвестиционните условия на фонда го позволяват. Законодателството предвижда, че откритите фондове за недвижими имоти трябва да имат най-малко 10 различни обекта в тяхна собственост, а делът на всеки обект във фонда не може да надвишава 15% от имуществото на фонда. През 2006 г. на германския пазар бяха представени 31 открити фонда за недвижими имоти. В края на 2016 г. на германския пазар имаше 25 открити фонда за недвижими имоти с обща инвестиция от над 80 милиарда евро. 5 фонда бяха в процес на ликвидация.

Изчисляване на стойността на дял от отворен фонд за недвижими имоти

Дялове на открити фондове за недвижими имоти могат да се купуват или продават всеки ден [за повече подробности относно продажбата на дялове, вижте по-долу]. Когато купувате чрез инвестиционна компания на фонд, се начислява комисионна (Ausgabeaufschlag) в размер на 5%.

За да се осигури ликвидност, отворените фондове за недвижими имоти трябва да инвестират най-малко 5%, но не повече от 49% от активите на фонда, в силно ликвидни инструменти на паричния пазар, които бързо могат да превърнат ценните книжа в пари. Ако ликвидността на фонда е под 5%, тогава фондът е принуден да спре приемането на акции и да намери възможност за увеличаване на ликвидността, например, чрез продажба на недвижими имоти.

Стойността на единицата се изчислява по следния алгоритъм:

• Всяка година или ако е необходимо, експерти (Gutachter) преоценяват стойността на имота (Verkehrwertermittlung)
• Към получената сума от оценката на недвижимите имоти се прибавят средствата по сметката или депозитите, свързани с имуществото на фонда
• Всички пасиви на фонда, както и планираните разходи (Rückstellungen) се приспадат от получената сума.
• Резултатът се разделя на броя единици в обращение.

Цената на акция редовно (ежедневно) се публикува на уебсайта на управляващото дружество.

Приходи на открити фондове за недвижими имоти

• Приходи от наем на недвижими имоти, без разходи за управление, поддръжка и ремонт. Ако ипотечните заеми са взети за недвижими имоти, тогава се приспадат разходите за обслужване на заеми. Възнаграждението на управляващото дружество на открития фонд за недвижими имоти (TER Immobilienfonds) е 0,7% -1,1%.
• Приходи от експертна оценка
• Приходи от продажба на недвижими имоти на цена, по-висока от балансовата стойност

Всяка година управляващото дружество изчислява получения доход, като взема предвид разходите за управление. Трябва да се отбележи, че приходите от преоценка на недвижими имоти влияят само върху стойността на единицата. При доходи от продажба на обекти разликата в цените се изчислява над баланса. В зависимост от вида на фонда полученият доход се изплаща на вложителите (Ausschüttende Fonds) или реинвестира (Thesaurierende Fonds).

Рентабилност и рискове

До 2006 г. инвестициите в отворени фондове за недвижими имоти се считаха за много надеждна форма за инвестиране на пари (клас 1 в класификацията на рисковете) и се приравняват с фондове на паричния пазар. Доходността беше положителна, над инфлацията и възлизаше на около 5% годишно при дневната наличност на депозита.

Първият алармен сигнал се появи през 2005 г., когато фондът „Grundbesitz Invest“ спря приемането и връщането на депозитите, като по този начин замрази един от най-големите фондове за недвижими имоти. Това се случи на 13 декември 2015 г. заради слухове за преоценка на активите на фонда. Още на 3 март 2006 г. фондът успя да започне да връща пари на вложителите, като обезценява активите на фонда с 2,4%. Активите на фонда бяха замразени само за няколко месеца, но това събитие беше отброяването до нова ера. Оказва се, че отворените фондове за недвижими имоти не са ликвидни инвестиционни продукти и могат да причинят загуби.

След фалита на Lehmann Brothers през 2008 г. много фондове бяха принудени да преустановят връщането на депозитите. Това беше предшествано от затварянето на големи позиции от институционални инвеститори с информация за проблеми с ликвидността на средствата. Две години по-късно мениджърите признаха, че отварянето на средствата ще доведе до по-нататъшен отлив на ликвидност и няма да реши натрупаните проблеми. Започна ликвидационен процес за 15 фонда. За инвеститорите това означаваше големи загуби. Например фондовете на Morgan Stanley P2 Value или TMW Weltfonds са загубили повече от 50% на стойност поради продажбата на активи. Оказа се също, че експертните оценки за стойността на недвижимите имоти не винаги отговарят на реалността и се оказа проблематично да се продават обекти за стойностни средства. След това много отворени фондове за недвижими имоти започнаха да преоценяват активите, като постепенно изравняват надценките. За замразените средства това означаваше продажба на активи под балансовата стойност.

Продажбата на замразени средства чрез борсата беше възможна дори след закриването на фондовете, но цената на акциите беше много по-ниска от официалната цена, определена от инвестиционната компания. В процеса на продажбата на активи обменните и официалните цени постепенно се изравняват.

След по-малко от 10 години, в началото на 2017 г. много фондове са принудени да спрат издаването на нови акции, тъй като те не знаят какво да правят с натрупаната ликвидност, която е много близка до допустимата марка от 49%. Рентабилността на много отворени фондове за недвижими имоти е 2% -3%. Мениджърите са принудени да инвестират получените средства в недвижими имоти, за да увеличат рентабилността и да намалят ликвидността. Не винаги на пазара има достатъчно обекти с адекватна стойност и произтичаща от това рентабилност. В случай на нова криза на ликвидност или доверие, инвеститорите могат отново да започнат да изтеглят средства от отворени фондове за недвижими имоти, което може да доведе до нова криза, тъй като самият дизайн на такива средства не се е променил от първата криза; гарантирана е висока ликвидност на продукт, състоящ се от неликвидни компоненти. След кризата в отворените фондове за недвижими имоти бяха направени следните промени за регулиране на връщането на средствата за инвеститорите:

Минимално наемане: купувайки дял във отворен фонд за недвижими имоти, инвеститорът има право да върне инвестираните пари, като продаде дяла на инвестиционното дружество само след известно време (например 24 месеца). Продажбата на акции на борсата е възможна по всяко време.
Период на връщане: инвестиционните компании могат да изискват предварително да информират за предстоящата продажба на дяла, като определят условията за връщане на средствата. По-специално условие може да бъде необходимостта да се информира управляващото дружество една година преди продажбата на акцията
Дати за приемане на акции: фондовете за отворени имоти могат да съдържат условия, когато и при какви обстоятелства е възможно връщане на акции, както и да определят определени дати, когато такова връщане е възможно
За вложителите, които са притежавали акции от открити фондове за недвижими имоти до 2013 г., има изключения и по-благоприятни условия за условията на връщане на дялове.

Предвид горепосочените рискове, ние Ви предлагаме инвестиция в закупуването на имот/жилищна сграда, апартамент/и,къща/и,големи и малки промишлени сгради и др. които ние да управляваме/намираме наематели като Hausverwaltung/домоуправител/управител на имот, което ще Ви донесе едни добри доходи.

Предвид това, че 70% от германците живеят под наем, отдаването на имот/и под наем в Германия остава един от най-доходоносния бизнес в Германия.

Не се колебайте да се свържете с нас /  bgimigrant.com@gmail.com /да обсъдим и коментираме Вашата първа инвестиция в Германия.